joi, octombrie 06, 2005

"Promotores imobiliários obrigados a integrar registo e a pagar caução"

"O alargamento do prazo de garantia contra defeitos estruturais dos edifícios e a obrigatoriedade do pagamento de uma caução à entidade reguladora por todas as empresas que promovam a construção e a comercialização de casas estão finalmente vertidas em letra de lei. A proposta de 'Regime Jurídico do exercício da actividade comercial de promoção de edifícios' já foi enviada às associações que representam empresas relacionadas com este ramo de actividade, para que estas se possam pronunciar.
Na proposta de lei, a que o PÚBLICO teve acesso, é explicado que o principal objectivo não é o de regular a actividade da promoção [até porque essa regulamentação implicaria qualificação das empresas, algo que a tutela não tenciona fazer], mas antes criar um sistema que 'permita conhecer, em permanência, quem opera neste mercado'.
Actualmente, ninguém sabe quantas empresas se dedicam à actividade de promover a construção e colocar à venda edifícios (residenciais ou não). Em paralelo, sobram as queixas dos consumidores que, depois de adquirirem as casas ou fracções e estas, por defeitos de construção ou projecto, começam a dar problemas, não conseguem encontrar o interlocutor que lhes resolva os problemas - os empresários desaparecem, as empresas deixam de existir.
A ideia da tutela é obrigar as empresas a integrar um registo nacional como condição para ingressar e permanecer nesta actividade. Esse pedido de registo, que deverá ser feito ao Instituto de Mercado de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI), terá validade de cinco anos e obrigará as empresas a prestar uma caução. O valor da caução é remetido para uma portaria que deverá ser exarada pelo ministro da tutela (Obras Públicas, Transportes e Comunicações).
Esta caução serve, segundo a proposta, 'para garantia efectiva contra defeitos não estruturais, pelo período de cinco anos, e como forma de prevenir comportamentos faltosos dos operadores'. A caução pode ser accionada pelo IMOPPI, a pedido do lesado, e com base 'num acordo obtido em processo de mediação de conflitos, desde que homologado em transacção judicial ou em decisão arbitral ou judicial, transitada em julgado'. Esta proposta cruza-se, assim, com a criação de um Tribunal Arbitral para a Construção, cujo processo está actualmente em curso.
Se a lei que entrar em vigor tiver a mesma redacção que está consagrada nesta proposta [ela ainda vai receber contributos dos parceiros, e algumas alterações poderão ser acatadas], passa a ser exigida como condição para a celebração de transmissão de propriedade a contratação de um seguro que cubra a eventualidade de danos detectados na estrutura do edifício, dentro dos dez anos que passará a ser o prazo de garantia.

Esclarecimentos e restrições
Sendo uma área de actividade muito complexa, que abrange desde o cidadão que pretende construir uma casa, até àquelas empresas que lideram todas as fases deste extenso ciclo (compram terreno, mandam fazer projecto de arquitectura e promovem o licenciamento de construção, tornam-se donos de obra e procedem, mais tarde, à sua comercialização), a proposta legislativa distingue o promotor imobiliário, que define como 'a pessoa singular ou colectiva que exerce como actividade a promoção de edifícios mas não coordena directamente a execução das obras', de um promotor-coordenador e do promotor privado.
O regime jurídico deixa de fora da sua abrangência as situações em que o edifício promovido se destina a uso próprio, mas define a obrigação do proprietário usar o imóvel edificado, pelo menos, por um período de dois anos.
A figura de 'promotor-coordenador' destina-se, segundo a proposta, 'aos operadores que actuam no mercado e são tradicionalmente titulares de alvará de empresa de construção', mas cuja actividade se distingue da construção 'por não realizarem obras para terceiros'. O anteprojecto define também o valor máximo das obras que este promotor pode coordenar: cerca de 2,5 milhões de euros. Com a criação desta figura autónoma, cuja diferença é visível também no prazo de validade do registo (um ano), estas empresas passam a ter o direito de coordenar as suas próprias obras, mantendo-se a obrigatoriedade de que estas só podem ser executadas por empresas titulares de alvará de empresa de construção." (Luísa Pinto, Público - 06/010/2005)

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